君玖法案：一场完胜的诉讼

                                                                                                                                                       于大江  

                                       

案情简介

原告鲁某与被告王某、沈某、王某房屋买卖合同纠纷一案，由上海市闵行区人民法院受理后，依法适用简易程序，公开审理。本案现已审理终结。上列三被告共同委托诉讼代理人：于大江，上海君玖律师事务所律师。

原告：鲁某

被告：王某、沈某、王某

原告诉称：

2017年，经上海格扬行房产经纪事务所公司居间介绍，原告与被告王某签订了房地产买卖合同，约定被告王某将位于吴中路某套房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，售价人民币7000000元。2017年10月27日，原告转账给被告王某200000元，2017年11月10日，原告转账给被告王某3300000元，以上两笔均有被告王某亲笔书写的收据。后2017年的房地产买卖合同由于时效原因未能及时交易，由于原告、被告王某仍有买卖意愿，遂经磋商重新达成补充协议，并于2018年4月24日重新签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告王某将涉案房屋出售给原告，售价7000000元，之前两笔购房款仍然有效，原告需于2019年4月20日过户前支付被告王某第三笔购房款3500000元，被告王某需于2019年4月20日与原告共赴房屋所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。现2019年4月20日已过，被告王某拒绝与原告继续交易。原告认为双方既然已经签订《上海市房地产买卖合同》，就应当按合同履行，现原告根据《合同法》第六十条提起诉讼，望依法支持原告所有诉讼请求。

被告辩称：

一、原告所述双方签署房屋买卖合同和被告王某收款的事实不存在，双方未成立过买卖合同。原告系专业从事民间借贷借款人士，和案外人徐某相识五、六年，徐某一直和原告有借贷关系。2017年10月27日和2017年11月10日原告又分别向徐某借贷3300000元整，2018年4月24日徐某因生意需要向原告提出了借款延期的请求，原告表示需要做一些表面材料出示给原告的资金方以便延长还款期，于是徐某就根据原告的要求请被告王某帮忙，且原告也向被告王某表示这是一个流程而已，与买方无关，纯属帮忙，并向被告王某保证绝不会发生不良后果及一切后果均由本人承担。于是2018年4月24日被告王某就在原告的指导下签署了《买卖合同》和两份对应上述金额的收据及一份补充协议，此买卖合同也早已过了网签有效期。

二、三被告从未收过任何一笔购房款

徐某说明：1、原告支付徐某的款项是借款，而非购房款，2、徐某也从未接受被告王某的任何收款委托，3、徐某在借款过程中均支付约定利率和部分本金给原告，4、此借款中被告王某及其一家并未收取徐某任何的好处。

三、房地产买卖法律关系不成立。

《民法总则》第146条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”原被告所签《上海市房地产买卖合同》、2018年4月24日重新签订的《上海市房地产买卖合同》以及补充协议因为在当事人间无受其拘束的意思，故其虚伪表示无效。合同无效，房地产买卖法律关系不成立。

综上所述，答辩人被告王某、沈某、王XX方认为原告所述事实不成立，原被告所签《上海市房地产买卖合同》、2018年4月24日重新签订的《上海市房地产买卖合同》以及补充协议因原被告王某以虚假的意思表示而无效，房地产买卖法律关系不成立。希望法院查明事实，驳回原告诉讼请求。

法院判决：

上海市闵行区人民法院认为：本案的焦点为原告与被告王某就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》的效力如何认定。原告认为，上述买卖合同系双方真实意思表示，被告王某已书面确认收到原告支付的房款，故上述买卖合同合法有效，应继续履行。被告王某认为，原告与徐某之间存在借贷关系，被告王某系为徐某提供帮助，在原告的指导下签署了上述买卖合同及收款收据，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。本院认为，意思表示真实系民事法律行为有效的要件之一。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，虽原告与被告王某在形式上签订了房屋买卖合同，但根据本案查明之事实，双方之间的实际行为并未反映出双方具有建立房屋买卖合同关系的真实意思表示，具体评述如下，首先，原告当庭陈述，徐某因代理销售楼盘需缴纳保证金遂向原告借款，因借款金额较大，原告要求徐某提供一套房屋出售给原告。若徐某挣到钱，可以无条件撤销房屋买卖合同。若到期还不出钱，则履行房屋买卖合同。徐某亦到庭确认了其与原告之间关于350万元的借贷事实。可见，本案缘起于原告与徐某之间的借贷关系，原告系恐其债权日后无法得到清偿，遂要求徐某提供房屋、签订房屋买卖合同。后即有徐某朋友，即本案被告王某与原告签订了房屋买卖合同。故原、被告王某之间原本并无设立房屋买卖关系的意思表示。其次，从原告的支付行为看，原告并未直接向被告王某支付所谓的“房款”，而是向徐某（即借贷关系的相对方）支付了350万元，且转账记录的附言中明确记载为“借款”，这也清晰地反映出讼争的基础法律关系应当为原告与徐某之间的民间借贷关系。本院更注意到，在被告王某出具的第一张所谓的金额为20万元的“房款收据”时（即2017年10月27日，也即原告向徐某转账20万元借款当日），原、被告王某之间都尚未签订任何书面的房屋买卖合同或其他有关建立房屋买卖关系的协议，在此情况下，更不可能出现基于房屋买卖关系而发生的付款。故本院认为，原告的付款行为与房屋买卖无涉。再者，涉案房屋属三被告共同所有，被告王某仅为权利人之一，原告在签订买卖合同之时，其也陈述未见到出被告王某以外的另外两位权利人，也未审查被告王某是否取得另外两位权利人的同意出售房屋，此举亦与正常的房屋买卖交易行为不符。综上所述，本院认为，原告主张其与三被告之间存在合法真实的房屋买卖关系，实难成立。故本院就原告请求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，判决驳回原告的诉讼请求。

 

案件缘起

本案的委托人王某单位系君玖律所的顾问客户，长期以来均有法务合作，我更习惯叫她王总。今年8月初的一天，上海正值暑热，我的手机响起，王总在电话里语气很是急切，说她被别人告了，全是因为帮朋友才惹出的麻烦。详情是当时朋友说为了给借款的出资人一个交代，要有个购房合同，只不过是走个形式，当时也是轻信朋友，合同还真签了，现在人家买房的人根据这个合同向法院起诉了。当时合同上填的房价是700万，现在这套房子早就1000多万了。而且这个合同房子的共有人即她的父母根本不知道有买房的事情，上面的签字也是王总代签的。

作为律师，首先就问她这个卖房合同是不是她要卖房的真实意思表示，她说，当然不是啊，就是当时的朋友徐某向鲁某借钱，徐某说是鲁某要对出资人有个交代，要有个房地产买卖合同做做样子的，而且说，王某没有任何法律风险的，当时也是轻信，才签了这个合同。房款也是分文未收过的，老爸老妈也是丝毫不知情。

我问，你说这些有证据证明吗？她说，徐某愿意出庭作证证明的，徐某作为鲁某的借款人能够证明是鲁某借给他350万，王总签订的这个“房地产买卖合同”是一个虚假的意思表示签订的“合同”，双方没有真实的房产买卖关系的。

基于此点，我当即给王总写了“证人出庭作证申请书”，申请徐某为王总出庭作证。

 

                                                                                    对簿公堂   判决完胜

2019年9与16日，本案在闵行法院开庭，在庭审中，原告本人也承认长期以来与证人徐某之间存在借贷关系，这一笔350万徐某还曾跟他结算过利息。

在证人出庭进行质证时，鲁某无法否认和徐某之间这笔350万元款项借贷的事实，尽管对方律师一再说房地产买卖合同、收款条原告曾经签署，但从整个证人出庭作证，再结合原告本人鲁某的陈述，双方的关系只是王总个人曾经签署过上述合同、收条等文件，但原告并未实际支付过买房款给王总，王总签署的合同和收条确实是在鲁某、徐某的指导下签署的，真的是因为帮忙才产生的虚假的意思表示的法律关系，而这种法律关系是无效的。

法庭辩论中，我作为代理人再次表述了我方的观点，主审法官基本认同。这为本案完胜埋下了事实和法律上的伏笔。

2019年11月29日，闵行区人民法院下达一审判决，“驳回原告鲁某的诉讼请求”。至此，本案以被告的完胜而告圆满成功。

得知胜诉的消息后，王总来电说：“悬了半年的心终于落地了”。  

 

 

律师视点

在本案中，律师认为有两点需要提请读者朋友注意。

一、何谓行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为？这种民事法律行为无效的认定？

《民法总则》第146条第1款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，这是是我国民法首次规定虚假民事法律行为效力的规范，《民法通则》和《合同法》对此并未作过规定。对于虚假民事法律行为应当如何认定？在适用法律上有何具体规则？对于经过登记的虚假民事法律行为应当如何处置？

虚假民事法律行为是指行为人与相对人相互通谋，以虚假的意思表示所实施的民事法律行为。其特点是：第一，虚假民事法律行为中存在双方当事人，一方是行为人，另一方是相对人，单方的虚假行为是真意保留，不是虚假行为；第二，虚假民事法律行为须双方当事人进行通谋，一方当事人为虚假意思表示，另一方当事人为真实的意思表示，这种情形亦属于真意保留或者单独虚假意思表示，不构成虚假民事法律行为；第三，虚假民事法律行为不应包含隐藏他项真实的民事法律行为，因为一旦虚假民事法律行为包含着隐藏的他项真实民事法律行为，就构成了隐藏民事法律行为，不再适用《民法总则》第146条第1款，而适用该条第2款的规定。

《民法总则》第146条第1款是我国民法首次规定虚假民事法律行为效力的规范，确立了行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效的规则。虚假民事法律行为是指行为人与相对人相互通谋，以虚假的意思表示所实施的民事法律行为。其特点是：一是虚假民事法律行为的行为人有双方当事人，二是虚假民事法律行为须双方当事人进行通谋，三是虚假民事法律行为不应包含隐藏他项真实的民事法律行为。其构成要件是：行为人须有两方以上的表意人，双方当事人所表达的意思并非当事人的真意，双方当事人对虚假的意思表示的表达须有通谋。当事人从事虚假民事法律行为往往是为了欺骗第三人，故虚假民事法律行为的法律后果是无效，但是不得对抗善意第三人。

二、谨慎从事法律行为，才能避免自身风险。

本案虽以王总完胜而告终，但诉讼期间的担心不安真是无法用金钱来衡量的，特别是面对父母，王总更是有愧疚之感。万一败诉的话，即使对方给了350万剩下的房款，但以上海房市的现状，这个款买房真是杯水车薪，那老人将面临无房可住的局面。律师在这里善意提示，帮朋友可以，但这类以自己的身家性命为代价的合同还是不签为上，否则，不仅面临经济上损失的风险，还要摊上诉讼，这实在是得不偿失。

 

                                   2019年12月17日